國人買房熱情延至海外：最愛加州 看重學區房

中國人海外買房，只買“任性”的大戶型？不，他們還喜歡投資中小戶型；海外投資房產的都是“土豪”？不，還有壹線城市逐漸掘起的殷實“中產”；中國人在外喜歡買二手房？不，他們覺得新房更幹凈、安全。海外購房的中國家庭大多有孩子？對，60%是有孩子的家庭，壹些年輕的家長甚至在孩子兩三歲時就“綢繆”上了美國的學區房。

4月11日上午，在北京壹酒店的壹間會議室裏，壹場名為“居外全球開發商峰會”的小型論壇正在進行，Charles Pittar（查爾斯皮塔，下稱“查爾斯”）將以上統計結果做成了PPT，對照數據，壹壹講給臺下幾十名身著黑色正裝的海外開發商代表聽。

查爾斯的身份，是居外網CEO。居外網是壹個房地產信息平臺，創立於澳大利亞，其門戶網站收錄來自全球各國地產經紀人的約250萬個房地產項目，客戶是來自200多個國家的華人。除了做對接中國購房者和海外房源的平臺，居外網也對這些客戶的購房喜好進行大數據分析。這些統計數據顯示了壹個有趣的現象：中國家長對於學區房的關註，不僅僅限於北京海澱等國內名校聚集地，他們的熱情，已從每平米動輒十萬的北京胡同平房，開始向海外蔓延。

青睞“學區房”

“中國的消費者哪些人是我們的客戶呢？我們看到幾個數字，他們通常看的房子價位在不到100萬美金的價位，不是所有人動輒買幾百萬美金的房產，也願意買壹些小型房產。”查爾斯對著PPT上的統計數據說，居外網上的中國用戶，80%都在中國國內，主要來自深圳北京廣州等國內壹線城市，當然也包括壹些二三線城市的有購買力的人群。

這與壹些全球性地產機構統計的高凈值人群分布不謀而合。英國獨立國際房地產顧問機構萊坊聯合中銀國際有限公司發表的2016年《財富報告》顯示，2015 年，中國內地成為亞洲擁有最多十億富豪的地區，北京成為擁有最多超高凈值人士的中國內地城市，有2073人，未來十年，中國內地超高凈值人士（扣除自住物業後，資產凈值達三千萬美元或以上的人士）人數增長將在全球排名第二。該報告同時還顯示了中國富人對物業的熱情：在過去十年間，個人跨境投資顯著增長，其中物業投資占大部分，跨境投資增長成為過去十年的大趨勢，驅動力來自中國對外投資大幅增長，在2005年至 2015年間，中國對外投資上升 1471 % 。

海外的中國購房者中，既有這樣的高凈值人群，也有“正在掘起的中產階層”。根據查爾斯觀察，這些年輕的殷實家庭，他們經常出國，願意打造投資組合，這是市場當中非常吸引人的壹塊，他們的未來將構成臺下這些金發碧眼的海外開發商代表的強有力的客戶群，他坦言，這部分客戶是他的“最愛”。

與人們普遍的理解壹樣，在海外置業的中國人，相當壹部分受過較高的教育，相當壹部分希望通過置業方便子女在海外入學。根據居外網的統計，教育、生活方式、移民計劃等，是中國人海外購房的主要訴求，青睞海外房產的中國買主中，有41%是有大學以上學歷，70%是已婚，60%的家庭有孩子。年輕的家長希望送小孩在海外上學，因此30%左右的置業是以教育為目的的。壹些年輕的父母在孩子很小的時候就在海外物色學區房，這讓教育資源在置業中成為關鍵的壹環，也正因如此，壹些具有教育優勢的城市受到中國購房者的歡迎。哪些是中國購房人最愛的地方？查爾斯稱，在美國，加州排名第壹，加州有6個城市排名靠前，都與教育資源有關，比如洛杉磯就是如此。

事實上，洛杉磯的高校中國留學生的數量的確眾多。以洛杉磯的南加州大學為例，該所大學以電影和商科見長，根據中新網2014年報道中引用的該校提供的數據，所有的國際學生中，來自中國的人數最多，超過了3700人，最受歡迎的專業是經濟相關和工程相關的專業。

出國留學越來越早？

孫中元（ Andrew）所在的圖西教育（Due west education），2009年成立，主要業務是幫助中國家庭在海外主要是美國尋找教育機會。作為上述峰會的嘉賓，他的發言也佐證了中國購房者對於教育資源的偏好。

孫中元介紹，美國本科和研究生階段的海外學生，在過去十年中每年都在增長，目前約有31%海外學生來自中國。壹個有趣的現象是，近年，中國留學生在美國就讀本科與研究生的比例發生了變化，在本科階段就前往美國就讀的中國留學生比例增多。而這些學生很多就會繼續上研究生，這意味著，將有6年的時間要待在美國。

“更多的中國學生到美國，選擇從本科開始讀起，這意味著他們在美國有長達6年居住期，所有很多家庭會在此期間，有壹個地產上的投資。”孫中元介紹，這些家庭通常都是獨生子女家庭，6個成人支持壹個孩子，若需要家長陪讀，還要多壹個人的開銷，另外還有很多中國孩子在初中、高中就出國了，這些家庭在海外的購買力與置業能力都非常強。

早些送出國門，也是有原因的。近年來，中國留學生申請美國本科階段學習的門檻越來越高，哈佛等名校給予中國學生的名額十分有限，因此壹些有條件的中國家庭選擇將孩子在高中階段送去美國，從美國高中來申請名校。

從美國中學入學考試（SSAT）的申請人數上，也能看出這種變化。第壹財經記者了解到，2013年註冊該入學考試的外籍學生中，有超過3500人來自中國，排在第壹位，遠超其他國家。孫中元告訴記者，這些中國籍學生壹般希望進入頂級私立學校，而不是公立中學，因此四年高中花銷在25萬美元左右，能送孩子去美國上高中的家庭非常的富有，每年感恩節和春假，都有中國父母就飛去美國看孩子，順便了解房地產投資機會。

除了美國這種傳統熱門國家之外，澳洲也是近年熱門的國人置業之選。2014年至2015年澳洲來自境外的購房投資中，有33%來自中國，其中，墨爾本、悉尼都被認為是澳洲較受歡迎的地點。中國的購買力被查爾斯形容成“遠超其他國家”，並且這僅僅只是開始。

但與西方人不同的是，中國人在海外購房有壹些獨特的喜好。比如，西方人青睞二手房，認為找到壹套獨特的二手房非常重要，但居外網剛過去壹個月前的最新消費者調查顯示，64%的中國購房者在調查中表示，希望買全新房，原因是這些中產階級家庭希望全新開始，不想麻煩，想要幹凈、安全的環境。“買新房就是為了安全，中國投資者希望安全、鄰近商圈、方便和朋友碰頭，趨近都是同壹種族人士，這也促成了很多華人社區掘起，我們案例發現很多中國城鄰近大學，並有著幸福的社區氛圍。”查爾斯說道。

當然，雖然中國人對海外資產熱情甚高，但利率等政策的波動，仍或多或少的影響著買家們的情緒。萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管紀言迅日前告訴第壹財經記者，美國調高利率無疑影響住宅買家的情緒，令住宅銷售量下跌，盡管美國聯署局初步加息的行動較都謹慎，且加息對按揭還款僅帶來輕微影響，但這樣的情況仍將發生。